Les prix par quartier

Au deuxième trimestre 2026, un appartement se vendait autour de 1,2 million de dirhams (AED) en prix médian, soit environ 1 700 AED le pied carré. Mais l'écart entre quartiers est immense : de 1 000 à plus de 3 000 AED le pied carré. Pour convertir, 1 USD vaut environ 3,67 AED, le dirham étant arrimé au dollar. Les villas coûtent en moyenne plus cher au pied carré que les appartements.

Appartements, ordres de grandeur mi-2026, fondés sur des indices et des analyses de courtiers (Property Monitor, Bayut, données du Dubai Land Department relayées par des agences). Les sources divergent parfois de 20 à 30 % selon qu'elles mesurent des prix demandés ou des ventes réelles, du neuf ou de la revente. Ce ne sont ni une estimation de bien, ni une promesse de rendement : comparez toujours les ventes récentes du même immeuble.

Que peut-on acheter selon son budget ?

• Sous 1 M AED

  Studios et petits une-chambre dans les secteurs périphériques : JVC, Arjan, Dubai South. Les rendements y sont plus élevés, mais les livraisons sont nombreuses et la concurrence entre biens pèse sur les loyers et les prix.

• Autour de 1,5 M AED

  Un deux-chambres à JVC ou à Dubai Hills, ou bien un une-chambre à Marina ou à Business Bay. C'est la zone où le choix de l'immeuble compte le plus.

• À partir de 2 M AED

  Deux ou trois chambres à Marina, Business Bay ou Dubai Hills, ou une petite surface à Downtown ou sur la Palm. Ce seuil est aussi celui du visa de longue durée lié à l'immobilier.

• Au-delà de 5 M AED

  Grandes villas et appartements de prestige (Palm Jumeirah, Jumeirah, Emirates Hills). Peu de biens comparables : chaque vente se négocie au cas par cas.

Où un étranger peut-il acheter ?

Seules certaines zones, dites freehold, autorisent un étranger à devenir propriétaire en pleine propriété. Voici comment on les regroupe selon ce qu'on y cherche. Ces zones sont connues pour être ouvertes aux acheteurs étrangers, mais la liste est fixée par les autorités : confirmez le statut du bien précis avant de faire une offre.

• Mer et prestige

  Palm Jumeirah, Dubai Marina, JBR, Bluewaters, Dubai Harbour. Vues sur l'eau, plages, vie de promenade ; les prix au pied carré sont parmi les plus élevés.

• Cœur de ville

  Downtown Dubaï, Business Bay, Dubai Creek Harbour. Proximité des bureaux, de Dubai Mall et du canal ; grandes tours et forte demande locative.

• Familles et villas

  Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, Emirates Hills, Damac Hills, Town Square. Rues plus calmes, parcs, écoles, communautés fermées.

• Budgets accessibles

  JVC, Arjan, Dubai Sports City, Dubai South, International City. Prix d'entrée plus bas ; vérifiez la qualité de l'immeuble et le niveau des charges.

Les frais à ajouter au prix

Enregistrement au Dubai Land Department

≈ 4 % du prix, plus des frais administratifs

Commission d'agence

souvent ≈ 2 %, plus TVA

Enregistrement d'un prêt, si vous empruntez

≈ 0,25 % du montant emprunté

Bureau d'enregistrement agréé

frais fixes, variables selon le dossier

Charges de service de l'immeuble

≈ 10 à 35 AED / pi² par an

Ordres de grandeur à confirmer par écrit avant la signature. Les charges de service varient fortement : les immeubles de Downtown coûtent souvent bien plus à entretenir que ceux de JVC, ce qui réduit le rendement net. Pour emprunter, les banques demandent un apport dont le niveau dépend de votre statut de résident et de la valeur du bien.

Six vérifications avant d'offrir

• Le titre

  Prêt à habiter : demandez le titre de propriété. Sur plan : l'acte d'enregistrement du contrat (Oqood) et le projet enregistré.

• Le promoteur

  Regardez ses livraisons passées, les retards éventuels et le calendrier de paiement prévu au contrat.

• Les charges

  Demandez le montant annuel par pied carré et l'historique : il pèse directement sur votre rendement net.

• Le loyer réel

  Comparez avec l'indice locatif officiel et avec les contrats récents du même immeuble, pas avec des annonces.

• Le voisinage futur

  Chantiers, nouvelles tours, métro, écoles : ce qui sera construit autour change la vue, le bruit et le prix.

• La sortie

  Dans quels délais ce type de bien se revend-il dans cet immeuble ? Comptez les frais de revente et d'éventuels retards de transfert.

Acheter à Dubaï, en bref

• Zones en pleine propriété

  Les étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold) dans des zones désignées. Vérifiez que le bien en fait bien partie avant toute offre.

• Les frais à prévoir

  Frais d'enregistrement au Dubai Land Department (environ 4 % du prix, plus des frais annexes), commission d'agence, et charges de copropriété chaque année.

• Acheter sur plan

  Les versements des acheteurs sur plan passent par des comptes séquestres encadrés. Contrôlez l'enregistrement du projet, le calendrier de livraison et le promoteur.

• Fiscalité et visa

  Dubaï ne prélève pas d'impôt foncier annuel classique, mais votre pays de résidence peut vous taxer. Un achat à partir de 2 millions AED peut ouvrir droit à un visa de longue durée, sous conditions.

Informations générales, susceptibles d'évoluer : elles ne constituent pas un conseil financier, juridique ou fiscal. Vérifiez les règles en vigueur auprès du Dubai Land Department et de la RERA, et passez par un courtier agréé.